1%-Regel Immobilien Rechner

Die 1%-Regel (One Percent Rule) ist eine bewährte Faustformel für das schnelle Vorab-Screening von Anlageimmobilien: Sie besagt, dass die monatliche Kaltmiete mindestens 1,0 % des Kaufpreises (oder der gesamten Anschaffungskosten) betragen sollte. Bei einer 200.000 € Immobilie entspräche dies einer Kaltmiete von 2.000 € pro Monat.

In deutschen A-Lagen (z. B. München, Berlin, Hamburg, Frankfurt) liegt die Mietquote marktbedingt meist bei 0,35 % bis 0,55 % (Faktor 22 bis 28). Die klassische 1%-Regel (Faktor ≤ 8,3 bzw. ≥ 12 % Bruttomietrendite) wird heute primär in soliden C-Lagen, bei Gewerbeimmobilien, WG-Vermietungen oder Monteurswohnungen erreicht. Für normale Wohnimmobilien in guten B-Lagen gilt heute oft bereits eine 0,7 %- bis 0,8 %-Quote (ab 8,4 % bis 9,6 % Bruttomietrendite) als exzellenter Cashflow-Bringer.

Die 1%-Regel betrachtet das monatliche Verhältnis (`Monatsmiete / Kaufpreis`), während die Bruttomietrendite die Jahresmiete heranzieht (`Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100`). Eine Immobilie, die exakt die 1%-Regel erfüllt, erzielt rechnerisch eine Bruttomietrendite von exakt 12,0 % p.a. (`1 % × 12 Monate`).

Professionelle Investoren wenden die Regel konservativerweise auf die gesamten Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler + geplantes Sanierungsbudget) an. Nur so ist sichergestellt, dass auch nach Renovierung ein positiver Vorsteuer-Cashflow verbleibt.

In der Regel ja. Bei einer 1%-Mietquote deckt die Kaltmiete selbst bei 3,8 % Zins und 2,0 % Tilgung (Bankrate ca. 5,8 % p.a.) die Annuität und Instandhaltungsrücklagen spielend ab, sodass ein Überschuss von mehreren hundert Euro pro Monat verbleibt.

Die 2%-Regel stammt aus US-Günstigregionen (verlangt 2 % Monatsmiete / 24 % Rendite). Die 50%-Regel besagt als Faustformel, dass ca. 50 % der Kaltmiete für Bewirtschaftung, Leerstandsrisiko, Verwaltung und Instandhaltung reserviert werden sollten.