Cap Rate & Immobilien-Rendite

Netto-Mietrendite (Cap Rate), monatlichen Cashflow, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite berechnen.

Hinweis: Alle Berechnungen und Angaben erfolgen ohne Gewähr. Dies stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Eine Haftung für Entscheidungen, die auf Basis dieses Rechners getroffen werden, ist ausgeschlossen.

Deal-Szenarien:

1. Anschaffung & Mieterträge

Kaufpreis der Immobilie

€

Kaufnebenkosten (Notar/GrESt)

Monatliche Kaltmiete (Soll)

€/Mo.

Nicht umlegbare Kosten + Rücklage

€/Mo.

Mietausfallwagnis

2. Eigenkapital & Finanzierung

Eingesetztes Eigenkapital

€

Sollzins (p. a.)

Anfängliche Tilgung (p. a.)

💡 Gesamtinvestition: 353.600,00 € (inkl. 33.600,00 € Kaufnebenkosten). Net Operating Income (NOI): 12.714,00 €/Jahr.

Cap Rate (Reinertragsrendite)

3,97 %

Netto-Mietrendite (auf Gesamtkosten): 3,6 % | Mietmultiplikator: 19,8x.

Cash-on-Cash Rendite (EK):-6,19 %

Monats-Cashflow:-335,42 €

Schuldendienst:-1.394,92 €

Brutto-Mietrendite5,06 % Kaltmiete / Kaufpreis

Mietmultiplikator19,8x Faktor Jahreskaltmiete

Reinertrag (NOI / J.)12.714,00 €vor Zins & Tilgung

Jahres-Cashflow-4.025,00 €nach Schuldendienst

Immobilienbewertung: Renditekennzahlen und Hebelwirkung verstehen

Beim Kauf von Renditeimmobilien entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern die präzise Gegenüberstellung von Cap Rate, Nettoertrag (NOI) und realem Cashflow nach Schuldendienst.

1. Die Kernformeln der Immobilienanalyse

Net Operating Income (NOI): Effektive Mieteinnahmen − Nicht umlegbare Betriebskosten − Instandhaltung
Capitalization Rate (Cap Rate): NOI / Kaufpreis × 100
Netto-Mietrendite: NOI / Gesamte Anschaffungskosten × 100
Cash-on-Cash Rendite: (NOI − Zins & Tilgung) / Eingesetztes Eigenkapital × 100

2. Cap-Rate-Benchmarks nach Lage

In A-Lagen (Top-Metropolen) liegt die Cap Rate häufig bei 3,0 % bis 4,0 % (Fokus auf Wertsteigerung). In B-Lagen werden 4,5 % bis 6,0 % erzielt, während C-Lagen über 7,0 % Rendite bieten, jedoch höhere Mietausfall- und Wiedervermietungsrisiken bergen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist die Cap Rate (Capitalization Rate) bei Immobilien?▼

Die Cap Rate beziffert den bereinigten Reinertrag einer Immobilie (Net Operating Income / NOI) im Verhältnis zum reinen Kaufpreis: Cap Rate = NOI / Kaufpreis × 100. Sie ermöglicht den objektiven Vergleich von Anlageimmobilien unabhängig von der gewählten Bankfinanzierung.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto-Mietrendite und Netto-Mietrendite?▼

Die Brutto-Mietrendite teilt lediglich die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Netto-Mietrendite bezieht alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) ein und zieht nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklagen und das Mietausfallwagnis von den Mieteinnahmen ab.

Was misst die Cash-on-Cash-Rendite?▼

Die Cash-on-Cash-Rendite misst die jährliche Vorsteuer-Verzinsung auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital nach Abzug aller Zins- und Tilgungszahlungen: Cash-on-Cash Return (%) = Jährlicher Vorsteuer-Cashflow / Eingesetztes Eigenkapital × 100.

Was bedeutet der Mietpreismultiplikator (Faktor)?▼

Der Mietmultiplikator (Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten aufgewendet werden müssen, um den Kaufpreis zu bezahlen (Kaufpreis / Jahreskaltmiete). Ein Faktor unter 20 entspricht einer Bruttorendite von über 5 %.

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