Cash-on-Cash Return Rechner

Der Cash-on-Cash Return beziffert das prozentuale Verhältnis zwischen dem jährlichen Vorsteuer-Cashflow (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten und Bank-Kreditrate) und dem tatsächlich eingesetzten Eigenkapital (Anzahlung, Kaufnebenkosten und Renovierung): CoC (%) = (Jährlicher Netto-Cashflow / Gesamtes Eigenkapital) × 100.

Die Nettomietrendite misst die Rentabilität der gesamten Immobilie unabhängig von der Finanzierung (Reinertrag / Gesamtkaufpreis). Der Cash-on-Cash Return misst hingegen die Rendite auf Ihr persönlich investiertes Barvermögen unter voller Berücksichtigung der Finanzierungsstruktur und des Leverage-Effekts (Fremdkapitalhebel).

Ein Cash-on-Cash Return von 6 % bis 10 % gilt im Buy-and-Hold-Segment als solide und gesund. Werte über 10 % gelten als herausragende Cashflow-Objekte. Liegt der Wert unter 3 %, reicht der Überschuss kaum aus, um unvorhergesehene Mietausfälle oder Reparaturen abzufedern.

Zum gesamten Eigenkapital zählen: 1. Der Eigenkapitalanteil am Kaufpreis (z. B. 20 %). 2. Sämtliche Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 % bis 6,5 %, Notar & Grundbuch ~2 %, Maklerprovision). 3. Initiale Renovierungs- und Sanierungskosten vor der Erstvermietung.

Net Operating Income (NOI) = Kaltmiete − Mietausfallwagnis (z. B. 3 %) − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltung, Mietsachschaden-Versicherung). Der NOI ist die Basis vor Abzug des Bank-Kapitaldienstes.

Ist die Gesamtrendite der Immobilie höher als der Kreditzins der Bank, steigert ein geringerer Eigenkapitaleinsatz die prozentuale Eigenkapitalrendite (positiver Leverage-Effekt). Bei zu hoher Verschuldung steigt jedoch das monatliche Cashflow-Risiko bei Zinsänderungen.