Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Die Debt Service Coverage Ratio (DSCR / Schuldendienstdeckungsgrad) beziffert das Verhältnis zwischen dem jährlichen Reinertrag einer Immobilie oder eines Unternehmens (Net Operating Income / NOI) und dem gesamten jährlichen Kapitaldienst (Zins und Tilgung an die Bank): DSCR = NOI / Jährlicher Gesamtschuldendienst.

Gewerbliche Banken und Hypothekengeber fordern in der Regel eine Mindest-DSCR von 1,20x bis 1,25x. Das bedeutet, dass die Immobilie 20 % bis 25 % mehr operativen Netto-Cashflow erwirtschaften muss, als für die Bedienung der Kreditrate zwingend erforderlich ist.

Liegt die DSCR unter 1,00x (z. B. 0,90x), reichen die Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten nicht aus, um die Zins- und Tilgungsverpflichtungen der Bank zu bedienen. Es entsteht ein monatlicher Fehlbetrag (negativer Cashflow), den der Investor aus eigenem Privatvermögen nachschießen muss.

Die Bruttomiete umfasst die reinen Mieteinnahmen. Der Net Operating Income (NOI / Reinertrag) zieht davon Mietausfallwagnisse sowie alle nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab (z. B. Instandhaltungsrücklagen, Hausverwaltungskosten, Mietausfallversicherung). Zinsen und Tilgung sind im NOI noch nicht enthalten.

Im angelsächsischen Raum und zunehmend auch in Kontinentaleuropa sind DSCR-Loans Darlehen, bei denen die Bank die Bonität fast ausschließlich anhand der Cashflow-Deckung des Objekts selbst prüft, statt die persönlichen Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide des Investors heranzuziehen.

Die wirksamsten Hebel sind: 1. Erhöhung des Eigenkapitalanteils zur Senkung der Darlehenssumme und Kreditrate. 2. Vereinbarung einer niedrigeren Anfangstilgung oder längeren Zinsbindung. 3. Nachweisbare Steigerung der Kaltmieten durch Wertverbesserungen. 4. Reduzierung nicht umlegbarer Verwaltungskosten.