Real Estate Leveraged IRR Multi-Year

Die Internal Rate of Return (IRR) beziffert die annualisierte Gesamtrendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital unter Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls aller Zahlungen: Jährliche Mietüberschüsse, laufende Kredittilgung (Debt Paydown) und der finale Netto-Verkaufserlös beim Exit.

Der Cash-on-Cash Return betrachtet isoliert den laufenden Bar-Cashflow eines einzelnen Jahres (z. B. 1. Betriebsjahr). Die IRR modelliert hingegen den gesamten mehrjährigen Lebenszyklus inklusive Mietsteigerungen, Entschuldung der Restschuld und Wertsteigerung beim späteren Verkauf.

Der Equity Multiple (Multiple on Invested Capital) beziffert das Verhältnis zwischen allen zurückgeflossenen Geldern (laufende Cashflows + Verkaufserlös) und dem ursprünglich eingesetzten Eigenkapital: Equity Multiple = Gesamtrückfluss / Anfangs-Eigenkapital. Ein Wert von 2,5x bedeutet, dass aus 100.000 € Eigenkapital 250.000 € Rückfluss entstanden sind.

Solange die Gesamtrendite der Immobilie höher ist als der Zinssatz der Bank, vervielfacht ein höherer Fremdkapitalanteil die prozentuale Eigenkapitalrendite (IRR). Zudem tilgt der Mieter über die Jahre die Restschuld der Bank, was den Eigenkapitalwert beim Verkauf massiv steigert.

Nach § 23 EStG können Gewinne aus dem Verkauf privat gehaltener Immobilien in Deutschland nach Ablauf einer Haltedauer von exakt 10 Jahren vollständig einkommensteuerfrei vereinnahmt werden, was die Netto-IRR erheblich steigert.

Die größten Hebel sind: 1. Günstiger Einkaufspreis und Verhandlung der Kaufnebenkosten. 2. Jährliche Mietsteigerungsraten durch Index- oder Staffelmieten. 3. Optimierung der Finanzierungszinsen. 4. Der tatsächliche Verkaufserlös (Exit Multiple / Wertsteigerung).