Kaufpreisfaktor & GRM-Rechner

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Gross Rent Multiplier) gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Immobilie allein durch die jährlichen Kaltmieteinnahmen refinanzieren würde: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahres-Kaltmiete.

Die Brutto-Mietrendite ist der mathematische Kehrwert des Kaufpreisfaktors: Brutto-Mietrendite (%) = (1 / Kaufpreisfaktor) × 100. Ein Kaufpreisfaktor von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5,0 % (100 / 20 = 5,0 %).

Ein Faktor bis 15 (über 6,6 % Rendite) gilt als exzellenter Cashflow-Deal (typisch für solide B/C-Lagen). Faktoren zwischen 16 und 22 (4,5 % bis 6,25 % Rendite) spiegeln ein ausgewogenes Marktniveau wider. Faktoren über 25 bis 30 finden sich in A-Lagen deutscher Metropolen (z. B. München, Berlin, Hamburg), erfordern jedoch Spekulation auf Wertzuwachs.

Der Kaufpreisfaktor betrachtet nur die Brutto-Mieteinnahmen ohne Abzug von Bewirtschaftungskosten. Die Cap Rate (Netto-Mietrendite) zieht zuvor alle nicht umlagefähigen Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Mietausfallwagnisse ab und bezieht diese auf die Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten.

Über das Ertragswert-Prinzip lässt sich der faire Kaufpreis direkt aus der erzielbaren Jahresmiete ableiten: Fairer Kaufpreis = Jahres-Kaltmiete × Ziel-Kaufpreisfaktor. Bei 12.000 € Jahresmiete und einem marktüblichen Faktor von 18 liegt der faire Wert bei 216.000 €.

Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % bis 2,0 %) sowie eventuelle Maklercourtagen (bis 3,57 %) erhöhen das investierte Eigenkapital um 7 % bis 12 %, wodurch der effektive Gesamtkostenfaktor steigt und die reale Rendite sinkt.