Instandhaltungsrücklage & CapEx

Die Instandhaltungsrücklage (nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG als 'Erhaltungsrücklage' bezeichnet) ist eine zweckgebundene finanzielle Sparrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie dient dazu, künftige Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Heizung, Aufzug) ohne plötzliche Sonderumlagen zu finanzieren.

Die Peterssche Formel geht davon aus, dass im Laufe einer 80-jährigen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes das 1,5-fache der reinen Herstellungskosten (Baukosten ohne Grundstück) für die Instandhaltung aufgewendet werden muss. Bei Eigentumswohnungen entfallen ca. 70 % dieser Kosten auf das Gemeinschaftseigentum: Jährliche Rücklage pro m² = (Herstellungskosten pro m² × 1,5) / 80 Jahre × 0,70.

Die II. Berechnungsverordnung staffelt die jährliche Rücklage pro m² Wohnfläche nach dem Gebäudealter: 1. Bis unter 22 Jahre Bezugsfertigkeit: max. 7,10 €/m²/Jahr, 2. 22 bis 32 Jahre: max. 9,00 €/m²/Jahr, 3. Über 32 Jahre: max. 11,50 €/m²/Jahr. Bei vorhandenem Personenaufzug erhöht sich der Satz um jeweils 1,00 €/m²/Jahr.

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung des Wohnungseigentümers an die Hausverwaltung. Es umfasst neben den laufenden Betriebskosten (Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Hausmeister, Gebäudeversicherung) auch die monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Nein, Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage sind gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) reine Eigentümerkosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Die angesparte Rücklage ist an die Wohnung gebunden und geht beim Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der anteilige Betrag der Rücklage ist jedoch beim Immobilienkauf von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn er im notariellen Kaufvertrag separat beziffert wird.